政策解读

　　（作者 王丽娅）自6月1日起全面实行新版房屋租赁合同和房屋租赁合同登记备案制已经近半个月，记者从多家中介公司了解到，由中介公司代理成交的租赁房屋已经完成租赁备案；但由中介公司促成的居间租赁房屋，多数业主为规避5%综合税费等原因而不愿意进行备案。

　　专家提醒消费者，租赁合同示范文本是参照范本，除去租赁期限、租金约定等常规性的问题外，还有五大签约必备构件需要签约双方引起重视。

　　必备构件一：房屋的基本情况

　　房屋基本情况一方面是指房产本身的状况，包括物业地址、建筑面积；另一方面是指房屋的权属状况，一般是指产权证编号、产权人姓名以及是否设定了抵押等；链家地产市场研发中心认为，这部分内容作为租赁合同的必备构件，势必需要出租者出示房产证。

　　必备构件二：水电、物业等其他费用承担方式

　　租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外，还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、卫生费等其他费用的承担方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中，对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为，消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。

　　必备构件三：房屋的维护、维修

　　在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况，因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同范本里“房屋的维护、维修”约定了业主与求租者两方的责任，保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。

　　必备构件四：合同解除的具体情况

　　租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利。在示范文本中，共注明了合同解除的5种情况，其中细化了业主或者求租者单方解约的几项权利，比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求租者可以单方解除合同、求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等业主可以单方解除合同。

　　必备构件五：违约责任及追究

　　在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。在租赁示范文本中，违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将保证合同的顺利执行，降低业主和求租者的风险。

　　此外，记者从“我爱我家”、“千万家”等多家中介机构了解到，对于新版房屋租赁合同中规定的登记备案制，房地产居间成交和代理成交做到在租赁合同签署三日内及时申报和登记。对于居间成交，中介工作人员有告知客户填写房屋租赁情况和登记备案的义务，并提醒业主自订立房屋出租合同之日起七日内，到当地社区来京人员和房屋服务站办理房屋出租登记手续。